종합부동산세 사설도로 비과세 여부 판단 기준과 판례 완벽 정리
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사건명: 보행자들이 이용하는 대지 안의 공지는 종합부동산세 비과세 대상인 사설도로에 해당한다고 볼 수 없음
사건번호: 서울고등법원-2025-누-7799
선고일자: 20260327
사건종류명: 일반행정
아니, 이 땅을 보세요. 우리 빌딩 앞마당 같지만 사실 동네 사람들 다 지나다니는 길 아닙니까? 수년 동안 일반인들이 자유롭게 쓰라고 열어뒀는데, 이제 와서 이 땅에도 종합부동산세를 다 내라니요. 이건 명백한 이중 과세이자 부당한 처사입니다. 우리가 공익을 위해 내놓은 땅인데 세무서는 왜 우리 마음을 몰라주는 겁니까!
— 강남 소재 대형 빌딩을 공동 소유하며 수년째 종합부동산세 경정청구를 진행 중인 자산가들
원고 측 주장은 이해하나 법은 냉정합니다. 지방세법상 비과세되는 도로는 일반인의 자유로운 통행을 위해 '전적으로' 제공된 공간이어야 합니다. 하지만 이 부지는 건축법상 의무적으로 비워둬야 하는 '대지 안의 공지'로 보입니다. 즉, 건물을 짓기 위해 비워둔 땅이지 순수한 도로가 아니라는 판단입니다.
— 법과 원칙에 따라 과세의 정당성을 방어하는 조세 행정 전문가
대지 안의 공지라니요! 그건 형식적인 이름일 뿐이고 실제로는 도로 보수 공사할 때 우회로로도 쓰였고, 하루에도 수천 명이 여기를 밟고 지나갑니다. 2018년부터 2022년까지 낸 세금, 이거 다 돌려받아야겠습니다. 우리가 낸 돈이 얼만데 이걸 그냥 넘어갑니까? 끝까지 법대로 해서라도 돌려받겠습니다!
— 강남 소재 대형 빌딩을 공동 소유하며 수년째 종합부동산세 경정청구를 진행 중인 자산가들
여러분, 건물주들이 5년 치 종합부동산세를 돌려달라며 '경정청구'를 냈던 사건입니다. 쟁점은 지방세법 제109조의 비과세 규정을 종부세에도 그대로 적용할 수 있느냐는 것이었죠. 법적으로는 비과세 규정 준용 자체는 가능합니다.
— 김대표
그렇군요. 그럼 결국 '이 땅이 진짜 도로인가' 아니면 '건축법상 그냥 비워둔 땅인가' 이 싸움이었겠네요? 건물주들은 일반인들이 자유롭게 다니니까 도로라고 강력히 주장했겠어요.
— 아라팀장
맞습니다. 하지만 법원은 그 '목적'을 봅니다. 단순히 길이냐 아니냐가 아니라, 처음부터 일반 통행을 위해 개설했는지가 중요하죠. 원고들은 도로 공사 때 우회로로 쓰인 적도 있다고 강조하며 비과세를 주장했습니다.
— 김대표
그런데 이 재판에서 결정적인 증거가 나왔다면서요? 바로 원고들이 직접 제출한 CCTV 영상이었다는데, 그게 오히려 독이 되었다는 게 사실인가요?
— 아라팀장
네, 정말 아이러니하죠. 원고들이 '이렇게 사람이 많이 다닌다'며 낸 영상들을 법원이 정밀 분석했습니다. 그랬더니 주간에는 대부분 그 건물에 입주한 성형외과, 한의원, 치과를 가거나 카페를 이용하는 사람들이 대부분이었어요.
— 김대표
아, 그러니까 순수하게 길을 지나가는 행인이 아니라, 그 건물의 수익을 올려주는 고객들이 주로 이용했다는 거군요? 그럼 법원 입장에서는 '사설도로'라고 보기 힘들었겠네요.
— 아라팀장
정확합니다. 법원은 이 땅이 건물의 편익을 위한 공간이지 공공을 위한 도로가 아니라고 봤습니다. 게다가 바로 옆에 넓은 공도가 있어서, 일반 보행자들은 진짜 길이 붐빌 때만 이 땅을 잠깐 이용할 뿐이었죠. 결국 원고 전부 패소 판결이 내려졌습니다.
— 김대표
건물주들 입장에서는 억울할 수도 있겠지만, 법적으로 '대지 안의 공지'라는 개념이 정말 무섭네요. 내가 내 땅을 길처럼 쓰게 해줘도 세금을 다 내야 하는 경우가 또 있을까요?
— 아라팀장
건축법에 따라 건물 사이의 간격이나 도로와의 거리를 띄우기 위해 비워둔 땅은 무조건 과세 대상입니다. 지방세법 시행령 제108조 제1항 제1호 단서에 명확히 나와 있죠. 설령 도로처럼 보여도 건축법상 공지라면 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
— 김대표
결국 내 땅이 공익을 위해 '전적'으로 쓰이는지, 아니면 내 건물을 짓기 위해 '법적으로' 비워둔 것인지를 명확히 구분해야겠네요. 오늘 큰 공부가 되었습니다!
— 아라팀장
📋 판례원문 (서울고등법원-2025-누-7799)
오렌지 부동산중개법인(주)
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