재개발 취득세 9억 원 폭탄? 주차장 부지 활용해 4억 7천만 원 환급받는 방법
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사건명: 이 사건 부동산 중 철거 예정 건물이 지방세법상 주택에 해당되는지 여부 등
사건번호: 2025두34934
선고일자: 20251211
사건종류명: 일반행정
아니, 상식적으로 말이 됩니까? 곧 부수고 새로 올릴 낡은 건물인데, 이걸 주택으로 보고 9억 원 넘는 세금을 내라니요! 대부분은 유료 주차장으로 쓰고 있었단 말입니다. 이건 명백한 과잉 과세예요. 우리가 재개발한다고 하니까 세금 더 뜯어내려는 거 아닙니까?
— 재개발 사업을 위해 강남 부지를 매입한 건설 시행사 대표
시행사 측 주장은 잘 들었습니다만, 행정은 서류를 기반으로 합니다. 부동산 등기부와 건축물대장에 엄연히 주택으로 기재되어 있고, 현장을 확인했을 때도 주거 기능을 완전히 상실했다고 보기 어려웠습니다. 공부상 현황이 주택이면 주택 세율을 적용하는 것이 법 원칙입니다.
— 법과 원칙을 강조하는 자치단체 세무 행정관
서류만 보지 마시고 실제를 보세요! 주차 차단기 설치해서 돈 받고 주차장으로 쓴 지가 언젠데 아직도 집이라고 우기시는 겁니까? 1층은 계단밖에 없는 필로티 구조인데 그것까지 다 주택 면적에 넣는 게 정당하냐고요! 법원에서 끝까지 가봅시다!
— 재개발 사업을 위해 강남 부지를 매입한 건설 시행사 대표
이번 사건의 발단은 서울 강남의 금싸라기 땅을 매입하면서 시작됩니다. 재개발 시행사는 오피스텔을 짓기 위해 낡은 건물이 포함된 부지를 샀는데요. 지방세법상 '주택'을 사게 되면 중과세율이 적용될 수 있어서 세금 부담이 엄청납니다. 시행사는 곧 철거할 거니까 주택이 아니라고 주장했지만, 일단은 구청의 요구대로 9억 원대의 세금을 내고 경정청구 소송을 시작한 거죠.
— 김대표
철거할 계획이 있는데도 주택으로 보는 게 맞는 건가요? 시청자분들도 '어차피 부술 건데 왜 주택 세금을 내야 해?'라고 의아해하실 것 같아요. 특히 1심에서는 원고인 시행사가 패소했다고 하는데, 그 이유가 궁금합니다.
— 아라팀장
1심 재판부는 서류와 외형을 중시했습니다. 비록 철거 예정이라도 취득 당시 지붕, 기둥, 벽이 있고 단전이나 단수가 되지 않아 주거 기능이 살아있다면 주택으로 봐야 한다는 논리였죠. 즉, 멸실 예정이라는 사정만으로 주택의 성질이 사라지는 건 아니라는 엄격한 잣대를 댄 겁니다.
— 김대표
하지만 2심과 대법원에서 반전이 일어났잖아요! '현황 과세의 원칙'이라는 게 여기서 아주 중요한 역할을 했다고 들었습니다. 서류보다 실제를 먼저 보겠다는 뜻인가요?
— 아라팀장
맞습니다. 지방세법 시행령 제13조에 따르면, 부동산 취득세는 사실상의 현황에 따라 부과하는 게 원칙입니다. 법원은 두 가지를 주목했어요. 첫째는 건물 1층이 계단실로만 쓰이는 필로티 구조였다는 점, 둘째는 토지 상당 부분이 유료 주차장으로 쓰였다는 점입니다.
— 김대표
계단실만 있는 1층을 주택으로 볼 수는 없다는 거군요. 그럼 주차장은 어떻게 입증했나요? 그냥 빈 땅에 차 몇 대 세워둔 걸로는 부족했을 텐데요.
— 아라팀장
여기서 결정적인 증거들이 나옵니다. 과거 로드뷰 사진, 주차 차단기와 요금 수납기 설치 내역, 그리고 매매계약서에 명시된 '주차장 및 주차설비 포함' 문구들이죠. 법원은 이 토지가 주택에 딸린 마당이 아니라, 독립된 상업용 주차장으로 쓰였다고 확신했습니다.
— 김대표
와, 결국 그 꼼꼼한 증거들이 4억 원이 넘는 돈을 찾아준 거네요! 정당한 세액을 다시 계산해 보니 9억 원이 아니라 4억 6천만 원 정도였다면서요?
— 아라팀장
그렇습니다. 원고 일부 승소 판결이 확정되면서, 과세 당국은 주차장 땅과 계단실 면적에 해당하는 474,892,208원을 취소하고 환급해야 했습니다. 공부상 기재보다 '실제 어떻게 썼느냐'가 세금 싸움의 판도를 바꾼 완벽한 사례입니다.
— 김대표
단순히 철거할 거라는 주장만으로는 안 되고, 주차장처럼 실제 주택이 아닌 용도로 사용했다는 객관적 증거가 얼마나 중요한지 다시 한번 깨닫게 되네요. 시행사나 노후 건물을 매수하시는 분들은 꼭 기억하셔야겠습니다.
— 아라팀장
📋 판례원문 (2025두34934)
오렌지 부동산중개법인(주)
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