비상장주식 증여세 산정 시 부동산 직접 감정평가의 적법성 완벽 정리

4월 28, 2026

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비상장법인의 주식 증여 시 세무서가 회사 소유 부동산을 감정평가하여 세금을 부과하는 것이 정당할까요? 최근 판례를 통해 증여세 부과 원칙과 주의사항을 지금 확인하세요.

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사건명: 부동산을 감정평가하여 그 감정가액을 전제로 주식의 가치를 재산정한 것은 증여일 현재의 시가에 해당하여 위법하지 않음
사건번호: 서울고등법원-2025-누-8146
선고일자: 20260123
사건종류명: 일반행정

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정말 말도 안 됩니다. 제가 증여한 건 회사 주식이지 건물이 아니라고요! 왜 주식 가치를 평가한다면서 우리 회사 건물을 마음대로 감정평가해서 세금을 더 때리는 겁니까? 이건 명백한 월권이자 세금 갈취입니다!

— 비상장 주식을 증여받고 세무서의 부동산 재감정으로 인해 거액의 추가 세금을 부과받은 주주

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원고님의 회사는 자산의 80% 이상이 부동산으로 이루어진 부동산과다보유법인입니다. 이런 경우 주식의 시가는 곧 그 회사가 가진 부동산의 가치에 의해 결정됩니다. 법령에 따라 정당하게 재감정을 실시한 것이니 받아들이셔야 합니다.

— 정당한 시가 평가를 위해 규정에 따라 부동산 감정평가를 실시한 조세 당국 관계자

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법 어디에도 주식 대신 건물을 감정하라는 규정은 없잖아요! 국세청 내부 훈령만 믿고 이렇게 세금을 마음대로 계산하는 게 조세법률주의 위반 아니면 뭡니까? 저는 끝까지 싸워서 이 억울한 세금 취소시킬 겁니다!

— 비상장 주식을 증여받고 세무서의 부동산 재감정으로 인해 거액의 추가 세금을 부과받은 주주

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비상장 주식의 가치를 평가할 때 가장 골치 아픈 게 바로 '시가'를 찾는 겁니다. 보통은 보충적 평가방법을 쓰지만, 이 사건처럼 자산의 80%가 부동산인 기업은 이야기가 다릅니다. 법적으로는 이런 회사의 주식 가치를 구할 때 '순자산가액'을 기준으로 하죠. 순자산은 자산에서 부채를 뺀 값인데, 여기서 자산 평가를 위해 부동산을 직접 감정하는 것이 핵심입니다.

— 김대표

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아니, 그래도 주식을 평가하는데 왜 굳이 건물을 따로 감정하는 거죠? 주식 자체를 감정할 수도 있는 거잖아요. 시청자분들도 '주식은 주식대로 봐야지 왜 건물까지 건드려?'라고 생각하실 것 같아요. 이게 정말 법적으로 문제가 없는 건가요?

— 아라팀장

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좋은 질문입니다. 상증세법 시행령을 보면 부동산과다보유법인의 경우 주식의 가치를 순자산가치로만 평가하게 되어 있어요. 그런데 그 순자산을 계산하려면 결국 회사가 가진 가장 큰 자산인 부동산의 가치를 시가로 정확히 뽑아내야 하죠. 법원은 이 과정에서 부동산을 직접 감정하는 것이 법령의 취지에 부합한다고 본 겁니다.

— 김대표

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원고는 국세청 훈령을 근거로 감정한 게 조세법률주의 위반이라고 주장했잖아요. 법률이 아니라 내부 지침으로 세금을 매긴 셈이니까 억울할 법도 한데, 법원은 이 부분을 어떻게 판단했나요?

— 아라팀장

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결론부터 말씀드리면 원고 전부 패소입니다. 법원은 원고의 항소를 기각하며 세무서의 손을 들어줬죠. 상증세법 시행령 자체가 이미 부동산의 가치를 평가할 때 감정가액을 시가로 인정하고 있기 때문에, 주식 가치 산정을 위해 부동산을 감정하는 건 위임 입법의 한계를 벗어난 게 아니라고 본 겁니다.

— 김대표

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아, 그러니까 국세청 훈령은 그저 실무적인 절차일 뿐이고, 근거는 이미 법령에 다 있었다는 거군요. 결국 부동산 감정을 통해 주식 가치를 다시 계산한 것이 적법하다는 결론이네요.

— 아라팀장

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맞습니다. 법원은 신의성실의 원칙이나 평등의 원칙 위반도 아니라고 명확히 선을 그었습니다. 비상장 주식이라도 그 실체가 부동산이라면, 부동산의 실제 가치를 반영해 세금을 매기는 것이 공평과세에 부합한다는 취지입니다.

— 김대표

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원고가 또 하나 주장한 게 있어요. 증여일 이후에 땅값이 많이 떨어졌는데, 나중에 작성된 감정평가서를 시가로 보는 건 부당하다는 거죠. 이건 꽤 설득력 있어 보이는데 법원은 왜 안 들어줬을까요?

— 아라팀장

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법리는 아주 명확합니다. 감정평가의 '가격산정기준일'이 증여일과 가깝고 그 사이에 특별한 변동이 없었다면, 감정평가서가 나중에 작성됐거나 그 이후에 땅값이 떨어진 건 시가 산정에 영향을 주지 않습니다. 즉, 기준일까지의 상태가 중요하지 그 이후의 하락은 고려 대상이 아니라는 겁니다.

— 김대표