종부세 신탁계약 유효성 여부와 실질과세 원칙 완벽 정리

4월 25, 2026

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조세회피 목적의 형식적인 신탁계약이 왜 법적 무효인지 실제 판례를 통해 알아봅니다. 900만 원 종부세 부과 처분의 정당성과 실질과세 원칙을 지금 확인하세요.

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사건명: 위탁자 지위 이전에 따른 종합부동산세 납세의무
사건번호: 서울고등법원-2024-누-69212
선고일자: 20260227
사건종류명: 일반행정

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분명히 신탁회사에 주택을 맡겼고 위탁자 명의도 합법적으로 넘겼습니다! 이제 제 소유도 아닌데 왜 저한테 900만 원이나 되는 종합부동산세를 내라는 겁니까? 법대로 서류 다 갖춰서 명의 이전까지 마쳤는데 세무서가 제 말을 안 믿어줍니다. 이건 명백한 이중과세이자 과잉금지 원칙 위반 아닌가요?

— 종부세 부담을 줄이기 위해 주택 지분을 신탁하고 위탁자 명의를 가족에게 이전한 다주택자

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원고께서는 위탁자 지위만 넘겼을 뿐 실질적인 관리권과 수익권은 여전히 행사하고 계십니다. 이번 신탁 계약은 오로지 세금을 피하기 위한 형식적인 가장행위에 불과합니다. 명의만 바꾼다고 해서 납세 의무가 사라지는 것은 아니며 실질과세 원칙에 따라 원래 주인인 원고가 세금을 내야 합니다.

— 실질과세 원칙에 따라 조세 회피 행위를 엄격히 규제하는 과세 당국

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가장행위라니요! 10년짜리 정식 신탁 계약서를 쓰고 공증까지 다 받았습니다. 법원에서 정한 신탁법 절차를 다 지켰는데 어떻게 계약 자체를 가짜라고 무시할 수 있습니까? 헌법재판소에서도 종부세 제도가 문제가 있다고들 하는데 이건 국가의 횡포입니다. 절대로 인정 못 합니다!

— 종부세 부담을 줄이기 위해 주택 지분을 신탁하고 위탁자 명의를 가족에게 이전한 다주택자

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많은 분이 신탁 계약만 맺으면 세금에서 자유로워질 거라 착각하시는데요. 신탁법 제2조에 따르면 수탁자는 신탁 재산을 관리하고 처분할 실질적인 권한이 있어야 합니다. 그런데 이번 사건의 계약을 보면 수탁자가 아무런 권한도 행사할 수 없게 되어 있었죠. 수탁자로부터 모든 권한을 박탈하는 계약은 신탁법의 본질에 반하므로 법적으로 무효입니다.

— 김대표

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그러니까 이름만 신탁이지 실제로는 수탁자가 아무 일도 안 하는 껍데기 계약이었다는 말씀이네요? 시청자분들이 보시기에도 좀 이상하죠. 만약 수탁자가 대외적인 관리권조차 갖지 못한다면 그걸 정말 신탁이라고 부를 수 있을까요?

— 아라팀장

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맞습니다. 대법원 판례에 따르면 수탁자가 신탁재산에 관해 아무런 관리 처분행위를 할 수 없게 하는 정도라면 신탁법상의 신탁이 아닙니다. 법원은 이 계약이 형식만 빌린 무효라고 판단했고 결국 위탁자 지위 이전 계약 자체도 그 효력을 잃게 된 것입니다.

— 김대표

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그럼 이번 판결의 핵심인 '가장행위'에 대해 좀 더 자세히 알아볼까요? 단순히 세금을 줄이려고 거래 형식을 선택하는 것만으로는 문제가 안 된다고 알고 있는데 왜 이번엔 문제가 된 건가요?

— 아라팀장

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좋은 질문입니다. 납세자가 여러 법률 관계 중 하나를 선택할 자유는 있지만 그게 경제적 실질 없이 오로지 세금만 피할 목적이라면 법은 이를 거부합니다. 이번 사건도 원고 전부 패소입니다. 원고의 항소가 기각되어 약 900만 원의 종합부동산세 및 농어촌특별세 부과처분이 정당함이 확정되었습니다. 실질적으로는 원고가 소유권을 쥐고 있으면서 이름만 바꾼 건 조세 정의에 어긋나기 때문이죠.

— 김대표