양도소득세 공사비 필요경비 인정 기준: 2억 원 지출 증빙 가이드
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사건명: 부동산의 취득가액을 환산취득가액으로, 취득 당시 기준시가의 3%를 필요경비로 인정한 처분은 적법함
사건번호: 서울고등법원-2025-누-6572
선고일자: 20260206
사건종류명: 일반행정
제가 이 집에 쏟아부은 돈이 2억 원이 넘습니다! 조경수부터 보일러, 담장까지 다 고쳤는데 세무서에서는 단 한 푼도 인정을 안 해줍니다. 사람을 불러서 공사한 사실이 분명하고 여기 확인서까지 있는데 이게 어떻게 증거가 안 됩니까?
— 20년 가까이 거주한 전원주택을 대대적으로 보수하고 양도한 은퇴자
법은 감정이 아니라 증빙으로 말합니다. 제출하신 확인서는 세무조사가 시작된 이후에 급조된 것으로 보이며, 공사자들의 사업자 등록이나 매출 신고 내역도 전혀 없습니다. 객관적인 이체 내역조차 없으니 법정 산식인 3%만 인정하는 것이 당연합니다.
— 법규와 증빙 원칙을 철저히 준수하는 과세 당국 대리인
공사업자가 세금 안 내려고 신고 안 한 걸 왜 저한테 책임을 묻습니까? 사진을 보세요! 옛날 사진하고 지금 사진 비교하면 집이 완전히 달라진 게 눈에 뻔히 보이는데 이걸 가짜라고 하시면 정말 너무한 거 아닙니까!
— 20년 가까이 거주한 전원주택을 대대적으로 보수하고 양도한 은퇴자
이번 사건의 원고 박씨는 2003년에 산 부동산을 팔면서 양도소득세를 줄이기 위해 약 2억 1천만 원의 공사비를 필요경비로 주장했습니다. 조경에만 7천만 원, 석재 조경과 소나무 식재, 바닥 포장 등 10개 항목이 넘는 대규모 공사였죠.
— 김대표
2억 원이면 집 한 채 값에 육박하는 큰 금액인데, 이 정도면 양도차익이 거의 없겠는데요? 하지만 세무서에서는 이 금액을 전부 부인하고 기준시가의 딱 3%인 법정 필요경비만 인정했습니다. 그 이유가 구체적으로 뭔가요?
— 아라팀장
가장 큰 이유는 객관적인 증빙의 부재입니다. 원고는 실거래가를 입증하지 못해 환산취득가액을 적용받았는데, 이 경우 자본적 지출액을 인정받으려면 증빙이 철저해야 합니다. 하지만 원고가 내민 카드는 법원이 보기에 너무나 허술했습니다.
— 김대표
원고는 지인들의 사실확인서까지 제출하면서 필사적으로 소명했는데, 법원은 왜 이 확인서들을 믿지 않았을까요? 공사한 사람들이 직접 써준 건데 말이죠.
— 아라팀장
법원이 지적한 결정적 결함이 몇 가지 있습니다. 첫째, 확인서들이 세금 고지 이후에 작성된 정황이 짙었습니다. 둘째, 공사업자들이 사업자 등록을 안 했거나 매출 신고를 한 적이 없었죠. 셋째, 가장 중요한 금융거래 내역, 즉 돈이 오간 흔적이 전혀 없었습니다.
— 김대표
사진 증거도 제출했다고 들었는데, 그것도 소용없었나요? 전후 사진이 있으면 확실한 증거가 될 것 같은데요.
— 아라팀장
사진도 촬영 일자를 알 수 없었고, 비교할 수 있는 이전 상태의 영상이 없었습니다. 결국 원고 전부 패소입니다. 법원은 2억 원대 공사비를 인정하지 않고, 취득 당시 기준시가의 3%만을 필요경비로 인정한 처분이 적법하다고 판결했습니다.
— 김대표
결국 증빙이 없으면 아무리 큰돈을 썼어도 법적으로는 3%의 최소 경비만 인정받게 되는 거군요. 소득세법 시행령 제163조 제6항이 정말 무서운 조항이네요.
— 아라팀장
맞습니다. 인테리어 공사나 조경 공사를 할 때는 반드시 세금계산서를 챙기고, 현금보다는 계좌이체 내역을 남겨야 합니다. 지인의 확인서는 법원에서 증거력이 매우 낮다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.
— 김대표
항공사진이나 날짜 없는 사진도 법원에서는 꼼꼼하게 따진다는 걸 이번 사례로 잘 알 수 있었네요. 증거는 '있을 때' 미리 챙겨야겠습니다.
— 아라팀장
📋 판례원문 (서울고등법원-2025-누-6572)
오렌지 부동산중개법인(주)
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